MANTENIMIENTO EDILICIO

Los temas aquí desarrollados se basan y adecuan a la normativa actualmente en vigencia en nuestro medio y a experiencias propias, vividas en las distintas obras y edificios donde tuve oportunidad de desempeñarme,  pero además reclaman una urgente participación de las autoridades gubernamentales de las provincias, ciudades y municipios; de  los profesionales proyectistas y constructores, las gerencias de mantenimiento, los administradores de edificios, los propietarios y usuarios; para que comiencen a tomar conciencia y decisiones importantes en el tema, mejorando y haciendo cumplir las normas existentes dictadas, de esta manera dejarán de perjudicarse a si mismos y al conjunto de la sociedad.

Este es mi aporte y apoyo a los lineamientos y conceptos mantenidos por el Arquitecto Mario Robotti, y los Ingenieros Alberto Urruti y Daniel A. Milito.

 Oscar Liberatore

     Maestro Mayor de Obras  

A – MANTENIMIENTO DE INSTALACIONES EN EDIFICIOS.

Factores del proyecto de las instalaciones que influyen en el mantenimiento.

1 - Introducción:

Entre los grupos de factores o aspectos que inciden en el mantenimiento, y por ende en la vida útil, de las instalaciones internas de los edificios, se encuentran los que dependen de las etapas de proyecto y ejecución de las obras.

Trataremos de descubrir y analizar los factores más importantes que se definen en el proyecto, a partir de experiencias vividas y observadas a lo largo de años, agregando además algunas recomendaciones para obtener mejores condiciones para el mantenimiento de las instalaciones.

2 - Instalaciones Sanitarias, Incendio y Gas.

a - Tipo, calidad y normas de los materiales utilizados

Con el correr del tiempo se han ido modificando los materiales empleados en las instalaciones y hoy están en desuso, salvo para reparaciones puntuales, las cañerías de agua de plomo y hierro fundido, las conducciones de desagüe de gres o cemento, por citar algunos.

Paralelamente ha ido avanzando notablemente el uso de materiales plásticos en sus diversas calidades (PVC, PEAD, otros polietilenos, PRFV, etc.) que combinan ventajas económicas, de manipuleo y unión, de resistencia a la corrosión, etc. No obstante tienen ciertas limitaciones en cuanto a resistencia mecánica si están expuestos a golpes, a seguridad si trabajan a altas presiones o si se trata de fluidos peligrosos o de instalaciones de incendio.

Además en la actualidad ha aumentado la variedad de accesorios de cañerías fabricados con el mismo material que ellas, lo cual facilita los tendidos y hace mucho más confiable las uniones.

Los nuevos tipos de unión entre caños y accesorios (por ejemplo fusión en los plásticos y prensado en algunas cañerías metálicas), luego de un período de aprendizaje por parte de los instaladores, han mejorado el resultado final de las instalaciones en cuanto a pérdidas.

En cuanto a la calidad de las normas, hoy prácticamente todos los componentes de las instalaciones cumplen con las exigencias previstas en las normas, que cubren tanto aspectos dimensionales, como de composición de él o los materiales, como de comportamientos durante pruebas y funcionamiento.

Desde ya es muy conveniente la selección de materiales que verifiquen las normas correspondientes, ya sea IRAM u otra extranjera, y también agrega un factor positivo el hecho de que los procesos de fabricación y control se encuentren certificados por alguna norma de calidad (por ejemplo ISO serie 9000).

Los elementos normalizados permiten una real intercambiabilidad entre componentes similares, por ajustarse tanto en dimensiones como en calidad y performance.

b – Diseño de las instalaciones.

En este rubro se pueden incluir a su vez varios aspectos como ser: los criterios de selección de equipos, el dimensionamiento de las instalaciones, el tendido de las conducciones, la forma que están soportados los elementos, la posibilidad de dilatación, la accesibilidad, etc.

A continuación analizaremos estos temas y se darán algunas pautas de tipo general que apuntan a lograr una mejor solución.

·        Selección de equipos

En la selección de equipos que conforman las instalaciones es conveniente considerar los materiales con que están constituidos, su robustez, el diseño hidráulico de los elementos que están en contacto con el fluido, los parámetros operativos (caudal, presión, rendimiento, potencia, temperatura, ANPA, etc.) que se incluyen en los gráficos característicos.

Una vez efectuado el análisis de los aspectos técnicos recién mencionados, la decisión debe pasar por aquel equipo que reúna las condiciones de mayor eficiencia hidráulica para satisfacer los parámetros básicos de operación y al mismo tiempo posea una robustez y diseño probados en instalaciones similares que para la cuál se los está seleccionando.

Por supuesto que además habrá que tener en cuenta la experiencia y el respaldo del fabricante para cubrir eventuales desperfectos durante el periodo de garantía, la posibilidad de efectuar reparaciones garantizadas y el suministro de repuestos en forma confiable y rápida.

·        Dimensionamiento

El dimensionamiento de los elementos componentes es un aspecto importante en el diseño de las instalaciones de fluidos a presión, y aunque el diámetro de las cañerías de agua y gas surge por lo general en tablas incluidas en las reglamentaciones específicas, resulta conveniente aumentar los mismos en los tramos que alimentan más de un sector de consumo o a algún artefacto de mayor caudal.

También hay que considerar en el proyecto la posibilidad futura de agregado de otros equipos (por ejemplo calefactores, lavavajillas, secarropas, etc.) y/o el reemplazo de alguno de los instalados inicialmente, lo cuál normalmente trae aparejado mayores requerimientos de caudal en algunos tramos e la instalación.

Otro punto a tener en cuenta es la adecuada derivación o independización de las conducciones que alimentan diversos sectores de la construcción, de forma de reducir los tramos con simultaneidad de consumo, que son los que provocan la disminución de caudal de los artefactos abastecidos.

·        Tendido de cañerías

Por supuesto que la condición ideal para los tendidos de las cañerías son aquellos más cortos y directos posibles entre los puntos de alimentación de cada instalación (conexiones a la red pública, tanques, etc.) y los sectores de consumo o protección de las distintas unidades de vivienda.

En términos generales, las montantes troncales sanitarias, antiincendio y de gas, o sea las conducciones verticales principales de alimentación y/o descarga, deberían ubicarse en la medida de lo posible, en forma baricéntrica a los sectores de consumo del edificio y próximas a núcleos verticales de escaleras y/o ascensores.

La ubicación mencionada en el párrafo anterior para las montantes guarda relación con la posición conveniente de los tanques elevados de reserva de agua para uso sanitario y de incendio sobre dichos núcleos, lo cual tiene ventajas en cuanto a aspectos estructurales y de reducción de recorridos horizontales. Además en general en los subsuelos ocurre algo similar con la ubicación de la cisterna o tanque de bombeo de agua, pozos de achique de desagüe de pisos o de bombeo cloacal, sala de medidores de gas, etc.

Otro punto que por lo general no se considera, es que las instalaciones de agua y gas que alimentan a varias unidades funcionales (departamentos, oficinas, comercios, etc.) y cuyos consumos no son medidos por las empresas prestatarias de los servicios, tengan la posibilidad inicial o futura de contar con medidores individuales. Esto apunta a lograr una mayor equidad en el prorrateo de los gastos comunes, permitiendo que cada usuario pague por lo que realmente consume y no en función de un prorrateo del consumo total aplicando otros coeficientes.

·        Accesibilidad

En este tema, que tiene suma importancia desde la óptica del mantenimiento y la vida útil de las instalaciones, es muy conveniente no embutir las conducciones en ningún tipo de paramentos (mampostería, hormigón, etc.) u ocultarlas detrás de elementos que dificulten la posibilidad de revisarlas en toda su extensión.

Para lograr una mejor aproximación a las cañerías y otros elementos componentes, es necesario proveerles un acceso franco, ya sea desde el propio pleno vertical de las montantes o desde algún sector de uso común del edificio (núcleo de escalera, pasillos en cada nivel, etc.) por medio de tapas o placas removibles. Estos accesos pueden tener un tratamiento estético acorde con su ubicación.

Las cañerías y válvulas tienen que estar ubicadas de manera de verificar distancias y/o alturas para un acceso ergonómico del personal de mantenimiento. Tentativamente se pueden plantear distancias hombre-instalación entre 0,30 y 0,50 mts. y alturas entre 1,00 y 1,50 mts. como condición razonable para realizar tareas de verificación del estado, reparaciones, pintura, etc.

Todos los elementos componentes de las instalaciones deben respetar separaciones apropiadas entre sí y con relación a muros o estructuras circundantes para permitir un adecuado desarme y/o reparación, cumpliendo además con las condiciones de seguridad para el personal.

·        Soportación

Las cañerías, válvulas y otros elementos componentes de las instalaciones deben estar correctamente sustentadas de las estructuras del edificio, por medio de soportes, en número, ubicación, tipo y robustez adecuadas al peso y las dimensiones de los mismos. Los soportes estarán separados entre sí, verificando distancias que se encuentran tabuladas en función del material y dimensiones de las cañerías y el flujo que conducen.

Los equipos que no estén apoyados en el piso, y cuyo peso y forma de sujeción a las cañerías lo aconseje, deben disponer de estructuras de sostén especiales que no solamente los sostengan, sino que también eviten la transmisión de esfuerzos y/o vibraciones a las cañerías.

Para las cañerías de mayor tamaño y peso, conviene el empleo de soportes fijados a insertos metálicos incluidos en la estructura de hormigón armado, los cuales deben tener buena sujeción ya sea a la propia armadura o con grapas o anclajes robustos y de buena longitud de amurado. Otra forma es por medio de brocas de tamaño adecuado, fijadas firmemente a estructuras resistentes.

Para las conducciones de menores dimensiones y peso, son aplicables otras soluciones de soportación más livianas, aunque nunca conviene perder de vista la resistencia y durabilidad de los elementos que resisten los esfuerzos.

La ubicación y accesibilidad a los soportes debe ser definida de modo de facilitar las tareas de inspección para verificar su estado (oxidación, deformación, aflojamiento, etc.) y de mantenimiento (reparaciones, pintura, etc.).

3 – Instalaciones eléctricas en edificios, su relación con el mantenimiento, seguridad y durabilidad.

Pensemos por un momento que estamos proyectando una instalación eléctrica para un emprendimiento que en el futuro va a ser nuestro sea este una casa, una oficina o un edificio. Veamos ahora qué premisas mínimas de diseño adoptaremos para nuestro proyecto.

Seguramente tendríamos en cuenta conceptos de:

·        Seguridad de las personas que lo van a habitar y las que visitan el edificio.

·        Cumplimiento de las normas vigentes.

·        Mínimo mantenimiento.

·        Que prevea futuras ampliaciones de su instalación.

·        Utilización de materiales adecuados y que cumplan con los conceptos esgrimidos anteriormente.

Esto nos lleva a pensar que las premisas consideradas pretenden incorporar el concepto de seguridad de las personas, durabilidad de nuestra futura instalación eléctrica y un concepto de rentabilidad a través de un mínimo costo de mantenimiento, producto de las consideraciones establecidas y una reducción de las primas de seguros.

Bajemos a la tierra, ¿esto es así en la práctica?, ¿todos los proyectos tienen en cuenta estas mínimas consideraciones?, ¿se proyectan los edificios pensando en los futuros dueños?, ¿se piensa en la tarea del administrador del edificio y en los costos de las expensas, seguros y mantenimiento?.

La respuesta es NO en todos los casos, ¿no debería ser SÍ?. Lo dicho nos hace pensar en la necesidad de incluir dentro de la etapa del proyecto los costos asociados a la futura conservación del edificio.

Pero en la práctica nos encontramos también con edificios ya construidos, en los cuales no necesariamente se han tenido en su totalidad las consideraciones consignadas precedentemente.

Sin embargo, la edificación tanto en su conjunto como en cada uno de sus componentes, ha de recibir un uso y mantenimiento adecuados.

La verificación de la instalación eléctrica en un edificio debe ser dinámica, está expuesta a cambios constantes de sus consumos, productos de instalación de equipos de aire acondicionado o nuevos equipos de distinta índole, incorporación de nuevos puestos de trabajos, remodelación de pisos por cambio de dueños, etc.

Ya dijimos en el inicio que la instalación original NO ha previsto todo esto; por eso es muy importante la tarea del asesoramiento profesional que debe contratar el propietario y el administrador del edificio.

Vale destacar que lo expresado hasta ahora pretende afianzar el concepto de durabilidad de las instalaciones y disminución de los costos de mantenimiento y/o futuras obras de reacondicionamiento.

Esta tarea es la obligación de administradores de edificios, gerencias de mantenimiento, consorcios de propietarios y de toda persona que sea responsable por velar el patrimonio y la seguridad de las personas.

Se hace necesario que tanto los usuarios como los propietarios conozcan las necesidades, obligaciones y deberes que den al edificio un trato conforme a las normas de uso y de mantenimiento.

A tal efecto todo propietario de un edificio, debiera conocer o solicitar asesoramiento sobre las condiciones de la instalación eléctrica que posee su propiedad, debiendo informarse también del mantenimiento que se realiza y el que realizan el resto e los propietarios.

No nos olvidemos que una falla en un piso con un mantenimiento deficiente puede afectar a otros pisos con mantenimiento adecuado. Esto se consigue a través de una auditoria técnica realizada por profesionales para determinar las condiciones de funcionamiento del edifico y la elaboración de un diagnóstico, documento que permite al responsable del edificio en su conjunto poder informar al comité ejecutivo o consorcio de propietarios, de los eventuales siniestros que se puedan ocasionar y de las reformas a corto y mediano plazo que se debieran encarar.

La escasa disposición de los propietarios por velar por el correcto uso, mantenimiento y conservación de sus edificios alcanza su máxima expresión en lo que se refiere a los elementos comunes de la construcción, ya que por lo general piensan que mientras no les aféese directamente a ellos, no es su problema. Algunos propietarios cuidan sus pisos con esmero y el resto de los pisos parecen que van a tener un siniestro en cualquier momento.

Llegó el momento de recalcar que para que los edificios sean durables hay que proyectarlos con determinadas consideraciones o en su defecto hay que mantenerlos y acondicionarlos de acuerdo a las normativas vigentes.

Mantener, conservar y emplear adecuadamente los edificios para mejorar su durabilidad, habitabilidad, aspecto, seguridad y el correcto funcionamiento de los distintos elementos e instalaciones, es una necesidad social.

Modestamente creo que todos los proyectistas de instalaciones eléctricas deben tomar conciencia a la hora de considerar las premisas de diseño, como así también creo que es labor del Administrador de un edifico, la de ir inculcando estas nociones elementales en los copropietarios. Esto revertirá en edificios más habitables, más confortables, de mayor durabilidad, más seguros y con menor problemática.

Las operaciones de mantenimiento eléctrico tienen un carácter preventivo, su finalidad es:

·        Evitar que se produzcan desperfectos de cualquier tipo que creen algún peligro.

·        Evitar el número y el costo de las grandes reparaciones.

·        Evitar que se produzcan fallas que deriven en incendios.

·        Evitar que mermen las características propias de os distintos elementos y que éstos se desgasten o deterioren, aumentando la esperanza de vida útil.

·        Reducir gastos, ya que es menos costosa la prevención de un desperfecto que la reparación de los daños que pueda producir.

·        Evitar el pernicioso efecto de los daños derivados por otros daños que tanto encarecen las reparaciones, disminuyendo el costo final de conservación del edificio durante su periodo de vida útil.

Lo expuesto pretende que se tome conciencia, no solo en el ámbito de las instalaciones eléctricas, sino en todo tipo de instalaciones, y que aporte a abrir el debate, por un lado entre los profesionales proyectistas, sean estos ingenieros, arquitectos o idóneos y por otro lado con los administradores de edificios, gerencias de mantenimiento y toda otra persona que posea la responsabilidad de administrar un edificio.

B – EDIFICIOS. MANTENIMIENTO Y MEDIO AMBIENTE.

1.      La importancia del medio ambiente

Cuando proyectamos y construimos un edificio nos olvidamos con frecuencia que nuestra obra no termina con la construcción si no que seguirá con su operación y mantenimiento.

Por ello es que desde un proyecto, desde sus detalles constructivos, desde la elección de materiales, sistemas constructivos, tipos de instalaciones y calidad de las obras a realizar, ya sellaremos la suerte y el periodo de vida de una construcción.

El medio ambiente en el que estará inmersa, influirá permanentemente en su volumen externo, su estructura, sus espacios interiores, sus instalaciones, etc.

Múltiples factores ambientales inciden en el mantenimiento y en la calidad de vida útil de todo edificio.

Los estudios de impacto ambiental para una obra importante, incluyen, en general, los siguientes tiempos o etapas:

T0: previo o de proyecto.

T1: difusión.

T2: construcción.

T3: operación y mantenimiento.

Esto demuestra la importancia del mantenimiento en la vida útil de un edificio y el valor que tiene para controlar o mitigar impactos negativos sobre el medio ambiente natural y social que lo rodea.

En grandes obras, siempre es primordial prever, estudiar y ejecutar un plan de mantenimiento que incluya la problemática ambiental, ya que ésta última generalmente se subestima, realizándose sólo el mantenimiento específico de cada uno de los locales donde se habita, es decir, lo aparente, dejándose muchas veces de lado lo principal, como son las instalaciones, las estructuras, la incidencia ambiental.

Cada vez con mayor frecuencia se están preparando e implementando planes de mantenimiento ambientales cuya aplicación es a lo largo de toda la vida útil estimada de una obra.

2.      Componentes ambientales a considerar en el mantenimiento de una obra civil

La región o lugar de implantación, sus características climáticas, biológicas, urbanas y humanas, reúnen muchos factores incidentes en la vida de un edificio que deberán analizarse y controlarse periódicamente incorporándose al plan de mantenimiento ambiental.

Un listado no exhaustivo de estos factores es el siguiente:

Aspectos físicos:

Radiación solar: asoleamiento, temperatura.

Vientos: velocidad, dirección, composición de aire.

Nubosidad: humedad relativa, presión atmosférica.

Precipitaciones: aguas superficiales, aguas subterráneas.

Fenómenos atmosféricos: tormentas, tornados, rayos, grandes lluvias, sudestadas, etc.

Composición del suelo: morfología, geología.

Fenómenos terrestres: aludes, sismos.

Aspectos biológicos:

Microcosmos: bacterias, insectos, etc.

Macrocosmos: vegetal, animal, etc.

Aspectos humanos:

Población: niveles socioeconómicos, densidad, etc.

Vehículos: tracción humana, con motor, livianos, pesados, densidad, etc.

Actividades: residenciales, comerciales, industriales, etc.

Sistema urbano donde está implantado el edificio-obra: densidad edilicia, tránsito, áreas verdes, etc.

3.      Factores formales, funcionales, técnicos, de una obra civil, a considerar en un plan de mantenimiento ambiente.

La propia obra civil o edificio, incidirá en el medio ambiente que lo rodea, generando impactos negativos, al no mediar un correcto control y monitoreo periódico-permanente de todas las emisiones que podrían causar, y causa actualmente, daños ambientales a veces graves e irreversibles, por no poseer adecuados sistemas de tratamiento y la implementación de planes de mantenimiento ambiental.

Los principales factores incidentes son:

• La ocupación del suelo y su tratamiento.

• La volumetría del edificio.

• La estructura.

• La función a que está destinado.

• El funcionamiento de sus instalaciones.

• Todas sus emisiones: energéticas, lumínicas, electromagnéticas, sonoras, gaseosas, líquidas, sólidas.

• La concentración, tránsito y dispersión de personas, vehículos, máquinas, etc., que puede generar, en forma periódica o permanente.

• Otros factores.

Ampliando los términos enunciados, podemos decir que:

El tipo de ocupación del suelo, es condición para que se implemente un adecuado mantenimiento ya que puede incidir en la contaminación de aguas subterráneas (ejemplo: estación de servicio) o generar molestias graves a los vecinos (ejemplo: lavado de vehículos de recolección de residuos) como ser, olores nauseabundos, insectos voladores, etc.

La volumetría del edificio, de no mediar algunas medidas de mitigación, puede producir impactos negativos irreversibles como lo son sombras permanentes en viviendas bajas vecinas, impidiendo su normal asoleamiento.

Las formas externas de uno o más edificios pueden provocar zonas donde se produce el efecto túnel de viento, siendo necesario estudiar cómo prevenir sus efectos.

La estructura deberá adaptarse a las características ambientales de cada lugar y/o efectuar un mantenimiento eficaz en el caso de estar expuesta a factores ambientales en forma directa.

La función a la que está destinado un edificio es en muchos casos condicionante principal para la implementación de programas de mantenimiento ambiental (ejemplo: hospital) a fin de controlar y/o mitigar impactos negativos peligrosos en el medio ambiente natural y social.

Con respecto al funcionamiento de las instalaciones, tomemos como ejemplo el muchas veces sobrecargado aire acondicionado, debido a que el edificio tiene un frente totalmente vidriado orientado al oeste. En este caso no solo se sobrecargarán los costos de funcionamiento sino también de mantenimiento de la instalación como consecuencia de la gran radiación solar incidente.

Las emisiones energéticas provenientes de ondas electromagnéticas de antenas de alta frecuencia o de electroductos cercanos a edificios, si bien no está debidamente comprobado, pueden producir enfermedades en las personas, cuando exceden ciertos límites.

También producen molestias y daños irreversibles las ondas sonoras cuando sobrepasan los límites tolerables y normados en las leyes ambientales vigentes.

Las emisiones gaseosas pueden provenir de múltiples orígenes y afectar tanto a personas como al medio ambiente. Quema de combustibles, reacciones químicas, pérdidas de cañerías de gas, etc.

Las emisiones líquidas, cloacales y de aguas servidas, cuando sus contenidos son peligrosos o tóxicos, deben tener un tratamiento previo antes de su evacuación a la red cloacal pública. Este tema es actualmente uno de los que más afectan a nuestro medio ambiente natural, ya que en muchos casos está fuera de control. Es prioridad de las autoridades de gobierno de las ciudades y/o de los municipios tomar decisiones importantes en este tema, ya que también afectan al conjunto de la sociedad.

La contaminación de napas de aguas subterráneas con hidrocarburos, con elementos químicos tóxicos como son los metales pesados o con bacterias peligrosas para la salud, es otra de las formas de agredir al medio ambiente natural y luego, como consecuencia, a nosotros mismos.

En estos aspectos existe descontrol e incumplimiento de las mínimas normas de higiene; son las autoridades con la colaboración privada quienes deberán encarar enérgicos planes de saneamiento y mantenimiento ambiental en estos aspectos.

La calidad de agua potable dentro de un edificio, garantizada a partir del control y limpieza periódica de los sistemas de abastecimiento y reserva de agua, pasa a ser un tema de permanente control y/o monitoreo. Existen normas de higiene y seguridad, que no siempre son cumplidas, siendo los perjudicados los propios infractores.

Los desechos sólidos que todo edificio habitado genera, son uno de los principales problemas ambientales. Salvo en casos extremos, como el de los residuos patogénicos, no existen pautas de comportamiento planificado en cuanto a rutinas de mantenimiento a cumplir para promover la separación selectiva de los desechos dentro de cada edificio, para su posterior reciclado y reutilización.

Otros factores con incidencia ambiental pueden ser los de orden patrimonial, arqueológico o arquitectónico, afectan valores culturales, históricos, estéticos, paisaje urbano, etc.

Hay muchos edificios muy hermosos e históricos que pertenecen a propietarios privados y que son objeto de todo tipo de transgresiones estéticas y de falta de mantenimiento (ejemplo: fachadas que hace mucho tiempo no se pintan, que tienen pegados carteles de propaganda de marcas comerciales, etc.). Si se considerara un mínimo plan de mantenimiento correctivo, se lograría recuperar quizás una joya arquitectónica o un valor estético para la ciudad.   

Quizás quede mucho por decir sobre los temas que estamos tratando, pero lo más importante que tiene que suceder es que tanto las autoridades de gobierno, los profesionales proyectistas y constructores, las gerencias de mantenimiento, los administradores de edificios, los propietarios y usuarios, comiencen a tomar conciencia y decisiones importantes en el tema, y a mejorar y hacer cumplir las normas existentes dictadas, de esta manera dejarán de perjudicarse a si mismos y al conjunto de la sociedad.